配偶者居住権とは｜制度の仕組み・評価方法・登記をわかりやすく解説

「家を相続すると預貯金が受け取れない」「所有権をもらわないと家を追い出されるの？」——配偶者の相続問題でよく聞かれる悩みです。

配偶者居住権とは、亡くなった方の配偶者が相続開始時に住んでいた建物に、所有権を取得しなくても無償で住み続けられる権利のことです。2020年4月に施行された民法改正により新設されました。

この制度のおかげで、残された配偶者は「住む場所」と「生活資金」の両方を確保しやすくなっています。この記事では、配偶者居住権の仕組みや要件、評価方法、登記手続きまでをわかりやすく解説します。

配偶者居住権が生まれた背景

従来の相続制度では、配偶者が自宅に住み続けるためには建物の所有権を取得する必要がありました。しかし、不動産の評価額が高い場合、所有権を取得すると法定相続分の大部分を使い切り、預貯金をほとんど受け取れないという問題が起きていました。

従来の問題：住居か生活費かの二択

たとえば、遺産総額が4,000万円（自宅2,500万円＋預貯金1,500万円）で、相続人が配偶者と子ども1人のケースを考えてみましょう。

法定相続分（各1/2＝2,000万円）で考えると、自宅を取得した配偶者は500万円分を超過してしまい、預貯金を受け取れないどころか差額を子どもに支払う必要すら生じかねません。

こうした「住居か生活費か」という深刻な二択を解消するために、配偶者居住権が創設されました。

配偶者居住権の仕組みと成立要件

配偶者居住権は、建物の「所有権」と「居住権」を分離する仕組みです。配偶者は居住権を、子どもなど他の相続人は所有権（負担付き）を取得します。それぞれの評価額は所有権そのものより低くなるため、配偶者は住む場所を確保しつつ、預貯金も相続しやすくなります。

成立するための要件

配偶者居住権が認められるには、以下の要件を満たす必要があります。

• 相続開始時に配偶者がその建物に居住していたこと
• 被相続人がその建物を所有していたこと（共有の場合は、被相続人と配偶者のみの共有であること）
• 以下のいずれかにより配偶者居住権を取得すること
  • 遺産分割協議（または調停・審判）
  • 遺言書による遺贈
  • 家庭裁判所の審判（特別の事情がある場合）

配偶者居住権でできること・できないこと

配偶者居住権は一身専属の権利であり、譲渡はできません。配偶者が亡くなると自動的に消滅します。

配偶者居住権の評価方法

配偶者居住権を遺産分割や相続税の計算で用いるには、金銭的な評価が必要です。相続税法上の評価方法は以下のように定められています。

建物の配偶者居住権の評価

配偶者居住権の価額 ＝ 建物の相続税評価額 − 建物の所有権の価額

建物の所有権の価額は次の式で算出します。

建物の相続税評価額 × （残存耐用年数 − 存続年数）/ 残存耐用年数 × ライプニッツ係数

• 残存耐用年数：法定耐用年数 × 1.5 − 築年数
• 存続年数：配偶者居住権の存続期間（終身の場合は配偶者の平均余命年数）
• ライプニッツ係数：法定利率（年3%）に基づく現在価値係数

敷地利用権の評価

配偶者居住権には建物だけでなく、その敷地を利用する権利（敷地利用権）も含まれます。

敷地利用権の価額 ＝ 土地の相続税評価額 − 土地の相続税評価額 × ライプニッツ係数

評価額の具体例

わかりやすくするために、簡略化した例を示します。

この場合、配偶者居住権＋敷地利用権の評価額は建物・土地の合計3,000万円のうち概ね1,200万円〜1,500万円程度となり、残りが所有権の評価額になります（※実際の計算では法定利率やライプニッツ係数の端数で変動します）。

つまり配偶者は、所有権をそのまま取得する場合（3,000万円）よりもはるかに低い評価額で住む権利を確保でき、その分の預貯金も相続しやすくなるのです。

配偶者居住権の登記手続き

配偶者居住権を設定したら、必ず登記を行うことが重要です。登記がなければ、建物の所有者が第三者に売却した場合に、配偶者は居住権を主張できなくなってしまいます。

登記の流れ

1. 遺産分割協議書または遺言書の準備：配偶者居住権を設定する旨が記載されたもの
2. 登記申請書の作成：権利の種類・存続期間・原因日付などを記載
3. 法務局への申請：建物の所在地を管轄する法務局に提出

登記の申請人

配偶者居住権の登記は、配偶者（権利者）と建物所有者（義務者）の共同申請で行います。建物の所有者は配偶者に対して登記を備えさせる法的義務を負っているため、協力を拒むことはできません。

登記に必要な書類

• 登記申請書
• 遺産分割協議書（または遺言書）
• 被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本
• 配偶者の住民票
• 建物所有者の登記識別情報（権利証）
• 固定資産評価証明書
• 印鑑証明書（所有者のもの）

登録免許税は、建物の固定資産税評価額の**0.2%**です。

配偶者居住権を活用するメリットと注意点

メリット

• 住居と生活費を両立できる：自宅に住み続けながら預貯金も確保
• 所有者変更の影響を受けない：登記があれば、建物が売却されても居住を継続
• 相続税の節税効果がある場合も：二次相続時に配偶者居住権が消滅し、所有者は負担なく完全な所有権を取得

注意点

• 配偶者が施設に入所した場合：原則として配偶者居住権は消滅しないが、実質的に使わなくなっても解消するには所有者との合意か放棄が必要
• 維持費は配偶者の負担：固定資産税の納税義務者は所有者だが、通常の必要費（修繕費・固定資産税相当額）は居住権者が負担する
• 第三者への賃貸には所有者の承諾が必要：無断で賃貸すると消滅請求される可能性がある
• 配偶者が亡くなると消滅する：相続や譲渡の対象にならない

配偶者短期居住権との違い

配偶者居住権と混同しやすい「配偶者短期居住権」についても整理しておきましょう。

配偶者短期居住権は特別な手続きなしに自動発生しますが、期間が限定的です。長期的に住み続ける場合は、配偶者居住権の設定を検討する必要があります。

配偶者居住権を遺言書で指定する方法

配偶者居住権は、遺産分割協議だけでなく遺言書によっても設定できます。むしろ、生前に遺言書で配偶者居住権を指定しておくことが、相続時のトラブルを防ぐうえで効果的です。

遺言書に記載する際のポイントは以下のとおりです。

• 配偶者居住権を**「遺贈する」**と明記する（「相続させる」ではなく「遺贈する」が一般的）
• 存続期間を定める場合はその旨を記載する（記載がなければ終身）
• 建物の所在・家屋番号を正確に記載する

遺言書の書き方や種類については公正証書遺言の必要書類と手続きや遺言書の書き方ガイドもあわせてご確認ください。

そなえで住まいの希望を家族に残す

「この家に住み続けたい」という希望は、元気なうちに家族と共有しておくことが大切です。相続が発生してからでは、遺産分割の場で初めて知ることになり、他の相続人との調整が難しくなることもあります。

「そなえ」では、不動産の情報や住まいに関する希望をデジタルエンディングノートに記録し、もしもの時に家族へ届けることができます。配偶者居住権を活用したいという意向も、あらかじめ記しておくことで、円滑な相続に役立つでしょう。

財産目録の作り方も参考に、不動産情報の整理を始めてみてはいかがでしょうか。

まとめ

配偶者居住権は、残された配偶者が住み慣れた家に住み続けながら生活資金も確保できるよう、2020年に新設された制度です。所有権を取得するよりも低い評価額で居住を保障できるため、遺産分割の選択肢が広がります。

設定には遺産分割協議・遺言書・家庭裁判所の審判のいずれかが必要であり、第三者に対抗するためには登記が不可欠です。制度のメリットを活かすには、生前から遺言書の作成や家族間での意向共有を進めておくことが重要です。