「実家の名義が親のままだけど、そのうちやればいいよね？」——もしそう思っているなら、注意が必要です。
相続登記の義務化とは、相続した不動産の名義変更を一定期間内に行うことを法律で義務付けた制度のことです。2024年4月から施行されており、期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。
しかも、この義務化は過去に相続した不動産にも適用され、経過措置の期限は2027年3月31日。残された時間は決して長くありません。
この記事では、相続登記義務化の内容と期限、対象者の確認方法、具体的にやるべきことを整理してお伝えします。
なぜ相続登記が義務化されたのか
これまで、相続した不動産の名義変更（相続登記）には法的な期限がなく、「面倒だから」「費用がかかるから」と放置されるケースが後を絶ちませんでした。
その結果、全国で所有者不明の土地が約24%（国土交通省調査）に達し、公共事業の妨げや空き家問題、災害復興の遅れなど深刻な社会問題を引き起こしています。
この問題を解消するため、2021年に不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
義務化の背景にある3つの問題
- 公共事業の停滞：道路や防災工事を計画しても、土地の所有者がわからず用地取得が進まない
- 空き家・荒廃地の増加：管理者が不明な土地が放置され、周辺環境が悪化する
- 相続の連鎖による複雑化：名義変更せずに何代も経つと、相続人が数十人に膨れ上がり解決が極めて困難に
つまり相続登記の義務化は、個人の財産管理だけでなく、社会全体に影響する問題として制度化されたのです。
相続登記義務化の3つのポイント
制度の要点を整理しましょう。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 申請期限 | 相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内 |
| 過去の相続にも適用 | 2024年4月1日より前に相続した不動産も対象（経過措置あり） |
| ペナルティ | 正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料 |
「知った日から3年」とは
ここで重要なのは、起算点が**「相続の開始を知った日」**であるということです。親が亡くなったことを知った日、もしくは遺産分割によって自分が不動産を取得すると決まった日から3年間が期限になります。
経過措置と「2027年3月31日」の意味
2024年4月1日の施行より前にすでに相続していた不動産には、経過措置が設けられています。
- 施行日（2024年4月1日）から3年以内＝2027年3月31日までに申請すれば過料の対象外
- つまり「何十年も前に親が亡くなって名義がそのまま」というケースも、2027年3月末までに対応が必要
「ずっと放置してきたから今さら……」と思われるかもしれませんが、法律上は期限が定められていますので、できるだけ早めに対応を検討しましょう。
自分は対象？確認すべき3つのケース
「うちは関係ない」と思っていても、意外と対象になることがあります。以下のケースに当てはまらないか確認してみてください。
ケース1：親名義の実家を相続した
もっとも典型的なパターンです。親が亡くなり実家を相続したが、名義変更していない場合は義務化の対象です。
ケース2：祖父母の代から名義が変わっていない
「実家の名義は祖父のまま」というケースは珍しくありません。祖父が亡くなった時点で相続が発生していますが、未登記のまま何十年も経過していることがあります。
この場合、まず現在の相続人全員を特定し、遺産分割協議を行ったうえで相続登記を申請する必要があります。相続人が多数に及ぶと手続きが複雑になるため、司法書士への相談をおすすめします。
ケース3：共有持分の不動産がある
兄弟で共有相続した不動産なども対象です。自分の持分について相続登記がされていなければ、義務を果たしていないことになります。
相続登記の手続きの流れと必要書類
相続登記の大まかな手順は以下のとおりです。
- 相続人の確定：被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集
- 遺言書の確認：公正証書遺言・自筆証書遺言の有無を確認
- 遺産分割協議：遺言書がない場合、相続人全員で話し合い
- 必要書類の準備：戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書など
- 法務局へ申請：管轄の法務局に登記申請書と書類を提出
主な必要書類
| 書類 | 取得先 |
|---|---|
| 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 |
| 被相続人の住民票除票 | 最後の住所地の市区町村役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 住所地の市区町村役場 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の市区町村役場 |
| 遺産分割協議書＋印鑑証明書 | 協議した場合 |
手続きの詳細は不動産の相続手続き完全ガイドで解説していますので、あわせてご確認ください。
費用の目安と節約のポイント
相続登記にかかる費用は、自分で行う場合と司法書士に依頼する場合で大きく異なります。
| 費用項目 | 自分で行う場合 | 司法書士に依頼する場合 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 0.4% | 同左 |
| 戸籍謄本等の取得 | 5,000〜10,000円程度 | 同左（実費） |
| 司法書士報酬 | — | 5万〜15万円程度 |
| 合計目安（評価額2,000万円の場合） | 約9万円 | 約15万〜25万円 |
費用負担を軽減する制度
- 免税措置：相続登記の促進のため、一定の条件下で登録免許税が免除される特例があります（固定資産税評価額が100万円以下の土地など）
- 法テラスの利用：経済的に困窮している場合、法テラス（日本司法支援センター）を通じた費用立替制度を利用できる場合があります
間に合わない場合の救済策「相続人申告登記」
「遺産分割がまとまらない」「相続人の一部と連絡が取れない」——そんな事情で期限内に正式な相続登記ができない場合、相続人申告登記という制度を利用できます。
相続人申告登記とは、正式な相続登記に代えて、「自分が相続人である」ということだけを法務局に申し出る簡易的な手続きです。
相続人申告登記のメリット
- 単独で申請可能：他の相続人の協力がなくても、自分だけで手続きできる
- 必要書類が少ない：自分が相続人であることを示す戸籍謄本等のみ
- 義務を履行したことになる：申告することで過料を回避できる
- オンライン申請も可能：法務局の窓口に行かなくても手続き可能
注意点
相続人申告登記は、あくまで暫定的な措置です。不動産を売却したり、担保に入れたりするには正式な相続登記が必要です。遺産分割が完了したら、速やかに正式な相続登記を行いましょう（遺産分割から3年以内）。
今からやるべきことチェックリスト
期限までに対応するために、今から着手できることを整理します。
- 実家や親の不動産の登記簿（登記事項証明書）を法務局で確認する
- 登記名義人が誰になっているか確認する（親？祖父母？）
- 相続人の範囲を把握する（兄弟・甥姪など）
- 固定資産税の通知書で評価額を確認する
- 遺産分割の話し合いが必要かどうか判断する
- 自力で手続きするか、司法書士に依頼するか検討する
- 期限（2027年3月31日）までのスケジュールを決める
不動産が複数ある場合や、相続人が多い場合は特に早めの着手が重要です。死亡後の手続き一覧も確認し、相続登記を全体の流れの中で位置づけておきましょう。
そなえで不動産情報を家族と共有する
相続登記をスムーズに進めるうえで、最も大切なのは不動産の情報を家族が把握していることです。「親が持っている不動産がどこにあるかわからない」「登記簿を見たこともない」という状態では、相続発生後に対応が後手に回ってしまいます。
「そなえ」では、所有不動産の情報（所在地・種類・評価額・ローンの有無）を一覧で記録し、もしもの時に家族へ届けることができます。生前に情報を整理しておくことが、遺族の負担を大きく減らす備えになります。
財産目録の作り方も参考に、不動産以外の資産もあわせて整理しておくと安心です。
まとめ
相続登記の義務化は2024年4月に始まっており、過去の相続も含めて2027年3月31日が実質的な対応期限です。
正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される可能性があるため、心当たりのある方は早めに登記簿の確認と手続きの準備を始めましょう。遺産分割が難航する場合は「相続人申告登記」で暫定的に義務を果たすこともできます。
家族が困らないよう、不動産の情報を生前に整理して共有しておくことが、最も実効性のある対策です。